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股票行情买股票还是买房子?

股票行情买股票还是买房子?

大家持续都在说深圳要出什么调控,很多同学也在后台问我,这我哪知道,我从来不猜政策的。我们今天来聊一下最近的股市,我一直比较有兴趣对比好公司的股票和好城市的房地产。

股市大涨的月初,我在雪球上说,“牛市来了,很多人要亏钱了”。这周一开始,有些同学似乎开始感受到“牛市的残酷”了。

如果说让大家去买股票从而能让房价涨得少些是“一件正确的事”,那我也不反对,但结论恐怕不是。

买房子也好,股票也好,人们或多或少都带有赚钱的目的。股票不消说,虽说房子的确非常的特殊,全球几乎所有的经济体也都没有说将房地产完全商品化的,但长周期里看,买房也的确是人们最为重要的财富贮藏手段之一

对很多人来说,这两个不是非此即彼的关系,而是都会做配置。当然,这里要说明,我们讲的买房子,并非是那种“炒卖”,而是长期持有不空置。

买股票还是买房子?

首先匡正大家一个习惯性的错觉:我们经常会拿上证指数10年不涨,来论证炒股是个大坑——上证指数2009年底收盘是3277点,今天收盘是3414点。

但实际上,如果真正比较房地产/公司股价涨幅的话,有一点我们要承认:长周期里,优质上市公司的股价真的是完胜国际大都会的核心房地产的,即便是过程中这些好公司的股价经常性腰斩回撤

比如我们拿几只历史上公认的白马股出来——格力电器(000651,股吧)、万科、贵州茅台(600519,股吧)(在过去很多年里,他们都是公认的好公司,即是说不难选出来)。以上市开盘价至今日(2020.7.14)股价,后复权计算,三只股涨幅分别为——格力电器约509倍(1996年11月上市,开盘价17.5,现价8930.25/股),万科约222倍(1991年12月上市,开盘价11.1,现价2470.95/股),贵州茅台(600519)约267倍(2001年9月上市,开盘价34.51,现价9242.15/股)。若以发行价、后复权计,则三只股票累计涨幅分别为——格力电器约8900倍(发行价1块钱),万科约987倍(发行价2.5元),贵州茅台约293倍(发行价31.39元)。如果你去看亚马逊的股价,结论是一样的。

考虑到房地产自带杠杆,取最大值5倍杠杆(2成首付,当然在2007年之前,深圳有很多“零首付”,这个另外处理),不考虑月供周期内的资金投入,你买的房子在同样的周期内,要增值至少58.6倍才能赶上上述三只股票里累计涨幅最少的贵州茅台(以上市发行价做对比)。

深圳几乎找不到这样的房子,从上世纪90年代至今,深圳涨幅最大的区域在南山、宝安以及福田学区房,集中涨幅在2000年之后,累计涨幅达到20-25倍(算5倍杠杆是100-125倍),已经是非常夸张的地段了。比如上世纪90年代很多福田的楼盘都卖到6000+,现在涨幅普遍都不到20倍。2000年左右4500块/平米买蛇口海月花园1期,现在可以卖到10万/平米,接近25倍(算5倍杠杆125倍)。涨幅最厉害的(之一)应属百花片区著名学区房国城花园,1998年左右约7000块/平米买入拿到现在不卖,售价是21万+(贝壳数据),接近30倍(按5倍杠杆算,接近150倍)。

股票行情买股票还是买房子?

△(这是网上有人统计的楼盘涨幅,大家可以把杠杆率加上测算)

但是,30年周期里,深圳涨幅再高的房地产,你也不可能找到几百倍的回报,更别说像万科、格力上千倍了。(这里不考虑“零首付”那种政策擦边球的情况,也不考虑福利房那种极低成本的分房情况)。

但错觉归错觉,如果要论到综合对比之后的选择,我还是认为在核心城市内买优质房产,对于财富的保值增值更为优选。这个不单是理论上的推导如此,更是市场中普通人的普遍选择。即便是在同样的对比条件下——优质股票与优质房产,也是如此。

有如下一些原因,不同的参与者可以根据自己的情况,做一个比对,也欢迎大家补充。

1、本质不一样。很多人敢拿着身家性命的钱去买人生第一套房子,但几乎没有人敢在股市这么做。这个说到底是由两者的本质不同决定的,房子是实物资产,即便是买了,跌了,你也可以自住,有完全的实际使用的功能,无论是在炒风极盛的深圳,还是炒不起来的鹤岗,都有人要买房住。而股票是虚拟资产,即便是带着公司持份者的目的去持有,即便明知那家公司是万中挑一的,也不会有人敢这么做,股票退市的风险要比房地产倒塌的风险大了去了。比如说,碰到瑞幸这样的股票,死都不知道咋死的。因此,通常情况下,普通人投入到股市的身家,是他完全可以支配以及承受的。确有大胆的冒险者,但是与人们对待卖房子的态度来比较的话,比重极低。这个会带来一个什么样的效益结果呢?就是你买房子(假如上涨)可以赚到极致的增值(因为你全副身家都投了),但是买股票往往是,它10年涨了几百倍,你只买了100股(针对普通人,不是专业投资者)。

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